Пресс-релизы
"Квартиры-звезды" привлекают спрос, не возрастая при этом в цене
Главная > Пресс-релизы > Недвижимость > "Квартиры-звезды" привлекают спрос, не возрастая при этом в цене ...
Размещено: 24.09.2012
Квартира в московском доме, где разворачивались события, описанные в некоем известном литературном или кинематографическом произведении советского, да и постсоветского периода, может привлечь потенциальных покупателей, что, впрочем, не только не гарантирует увеличения стоимости данного объекта, но и может привести к ее снижению. В настоящее время у наших сограждан появились другие герои, а стоимость жилья поднимают несколько иные факторы, уверены эксперты, опрошенные РИА Новости.
Квартира в московском доме, где разворачивались события, описанные в некоем известном литературном или кинематографическом произведении советского, да и постсоветского периода, может привлечь потенциальных покупателей, что, впрочем, не только не гарантирует увеличения стоимости данного объекта, но и может привести к ее снижению. В настоящее время у наших сограждан появились другие герои, а стоимость жилья поднимают несколько иные факторы, уверены эксперты, опрошенные РИА Новости.
Ради любви к искусству
Само по себе упоминание объекта недвижимости в каком-либо художественном произведении не гарантирует надбавки к цене, но уменьшает срок экспозиции квартиры или загородного дома, во многом за счет того, что реализуемый объект получает освещение в СМИ, считает управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.
В качестве примера эксперт приводит старинный жилой особняк в Малом Власьевском переулке, выставленный на продажу за 42 миллиона долларов. По мнению ряда фанатов произведения "Мастер и Маргарита", этот особняк является прототипом дома, где Михаил Булгаков "поселил" главную героиню своего романа, отмечает Скоморовский.
Он поясняет, что благодаря широкому освещению этого объекта в СМИ, компания за довольно короткий срок получила нескольких заявок от потенциальных покупателей, с которыми сейчас ведутся переговоры.
Булгаков также часто гостил в доме номер 13 на Пречистенке и даже перенес его интерьеры в роман "Мастер и Маргарита". В настоящее время этот дом реконструирован, квартиры находятся в продаже, но основную массу клиентов привлекает месторасположение объекта, а на "культовость" продавцы делают минимальный упор, отмечает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.
Даже наличие на доме таблички, сообщающей, что в нем снимался культовый фильм, никак не влияет на стоимость квартир. Например, памятные доски были установлены на домах номер 125 и номер 113 по Проспекту Вернадского, где жили герои легендарной "новогодней" советской комедии "Ирония судьбы, или с легким паром!" Женя Лукашин и Надя Шевелева, но стоимость квартир в этих домах, по информации компании "Миэль-Брокеридж", в настоящее время вполне соответствует аналогичным квартирам, продающимся в соседних домах.
Эксперты компании добавляют, что ни в одном рекламном объявлении о продаже квартир в домах номер 125 и номер 113 на проспекте Вернадского нет даже упоминаний о том, что там снимался знаменитый фильм.
Некоторые улицы Москвы, впрочем, притягивают покупателей из определенной сферы деятельности – одним из культовых мест для отечественных актеров и режиссеров является район Мосфильма, где находятся улицы Мосфильмовская, Пырьева (названа в честь советского режиссера и сценариста) и Пудовкина (названа в честь советского актера), указывает управляющий партнер офиса "Университет" холдинга "Миэль" Алла Вишневская.
Она отмечает, что к однокомнатной квартире площадью 72 квадратных метра на улице Пырьева, дом 9, корпус 3, которая продается за 22,8 миллиона рублей, присматривались покупатели, так или иначе связанные с кино, а в настоящее время за объект уже внесена предоплата.
Кумиры в аренду
Эксперты также указывают, что некоторые собственники жилья пытаются использовать связь дома или квартиры с произведениями культуры не только для привлечения покупателей, но и для увеличения арендной ставки.
"Если арендатор является ярым поклонником того или иного фильма, собственник может воспользоваться этой слабостью будущего нанимателя и поднять цену на 5-15% в зависимости от месторасположения дома, известности художественного фильма и прочих параметров", - считает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.
Результата эти манипуляции, как правило, не приносят – нынешние покупатели не готовы переплачивать за квартиру исключительно "из любви к искусству", подчеркивает Кац.
"Несколько раз мы сдавали в аренду квартиры, которые участвовали в съемках тех или иных фильмов, однако на величине арендной платы это никоим образом не отражалось", - рассказывает эксперт.
Впрочем, особняком от остальных "культурных" домов стоит широко известная сталинская высотка на Котельнической набережной – этот дом не только памятник архитектуры, но и "место обитания" огромного количества именитых жителей Москвы, отмечает Киселева.
Данная высотка "засветилась" в отечественных фильмах "Брат-2", "Покровские ворота", "Стиляги" и в сериале "Бригада", но самой известной "ролью" высотки на Котельнической стала профессорская квартира из фильма "Москва слезам не верит", куда на время переехали главная героиня Катерина Тихомирова и ее подруга Людмила, отмечает эксперт. Она указывает, что арендовать квартиру в этой высотке довольно непросто, лишь время от времени в экспозицию попадают квартиры, которые, даже не смотря на внушительную стоимость, не слишком долго задерживаются на рынке.
В настоящее время, по данным "Инком-Недвижимость", минимальная стоимость аренды квартиры в доме на Котельнической набережной составляет 80 тысяч рублей в месяц (за 50-метровую "однушку"), а самым дорогим предложением является 110-метровая трехкомнатная квартира стоимостью 165 тысяч рублей в месяц.
А вот арендовать квартиру в кирпичном доме изобретателя Шурика из знаменитой советской комедии "Иван Васильевич меняет профессию" на Новокузнецкой улице можно в среднем за 55 тысяч рублей в месяц, самое дешевое же предложение здесь (45-метровая квартира с ремонтом, мебелью и бытовой техникой) стартует от 37 тысяч рублей в месяц, говорит Киселева.
Посткультурное пространство
Может показаться, что этот "культурный дефицит" сложился только в России, но это не совсем верно – данное явление имеет вполне мировые тренды. В частности, замок, где снимался фильм по нашумевшему бестселлеру Дэна Брауна "Код да Винчи" и дом, в котором жил прототип главного героя "Трех Мушкетеров" Александра Дюма, достаточно долго экспонировались на рынке, прежде чем были проданы, рассказывает директор департамента жилой недвижимости по России и СНГ компании Knight Frank Елена Юргенева.
Европейским объектам недвижимости весьма скромно помогает "карьера" в кино, шутят эксперты компании Blackwood. Одна из сцен фильма про агента 007 – "Казино Рояль" 2006 года – снималась в старинном замке Menaggio в городе Сан Сиро на озере Комо, благодаря чему объект получил фривольное название "вилла Джеймса Бонда", но цены это ему не прибавило.
"В замке продаются апартаменты площадью 120 квадратных метров за 1,65 миллиона евро. Однако потенциальных покупателей немного, не спасает даже знаковое место, известное своими пейзажами. Следует признать, что "Бонд" цены не прибавляет, поскольку в данном районе есть достаточное количество новостроек, которые оттягивают спрос, однако сложно убедить продавца старого замка или виллы "с историей" выставить объект по адекватной цене", - отмечает представитель компании Blackwood.
Он добавляет, что еще лет 10 назад покупателю было важно и ценно наличие "истории" у объекта, но в течение последних пяти лет клиенты в первую очередь стремятся к комфорту, впрочем, связь объекта недвижимости с известным произведением культуры, может еще привлечь покупателей из регионов.
Герои нашего времени
Тем не менее, в России существуют объекты недвижимости, способные привлечь покупателей своей связью с "известными мира сего". Попробуем разобраться, что же привлекает обеспеченного покупателя из постиндустриального общества потребления. В современных отечественных кинофильмах, сериалах и литературе местом проживания элиты зачастую обозначают знаменитую Рублевку, а особенно расположенную на ней Барвиху, отмечает директор по маркетингу компании Villagio Estate Лидия Гречина.
"Правда, цены от этих упоминаний выше не становятся – просто уже некуда, но на имидже территории внимание СМИ, безусловно, сказывается положительно", - добавляет она.
Продавец может рассчитывать на наценку в 15-20%, если с объектом недвижимости связано имя популярного человека, причем речь идет не о советских деятелях, а о знаменитостях наших дней – победителях рейтинговых шоу, топовых телеведущих и поп-звездах, отмечает руководитель офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость" Юлия Лурье.
"Если кто-то из звезд проживает в том или ином поселке, то покупателей туда тянет, как магнитом и эта ситуация характерна не только для России", - соглашается с коллегой Гречина. Лурье добавляет, что на западе существует даже своеобразная градация домов в зависимости от того, какое число знаменитостей там проживало.
"Например, в квартале Сент-Джеймс в Лондоне на домах висят синие фарфоровые мемориальные таблицы с именами ранее проживавших там политиков, актеров, принцев, деятелей культуры. Подобная система существует и в Париже, а в Германии, Бельгии и Голландии на домах висят таблицы с памятными событиями", - рассказывает она.
Обратная сторона успеха
При этом все эксперты подчеркивают, что своеобразная популярность объекта недвижимости может, не только привлечь, но и оттолкнуть потенциальных покупателей, а также сыграть злую шутку с хозяевами жилья. Факт упоминания в произведении культуры может добавить "блеска", качественной квартире или особняку, но тесное жилье в старом или типовом доме рискует стать переоцененным, если продавец станет упорно напирать на его известность дома, предостерегает хозяев таких квартир руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.
"Плохая слава" дома вполне может оттолкнуть покупателей – так, квартира Михаила Булгакова в доме номер 10 на Большой Садовой стала прообразом "нехорошей" квартиры, где поселился Воланд из романа "Мастер и Маргарита", - поясняет Лурье. Похожая судьба, но уже не вымышленная, а реальная постигла и "Дом на Набережной" на улице Серафимовича, получивший свое название от одноименной повести Юрия Трифонова. В нем жила советская элита, легенды о том, как политические и военные деятели выходили из этого дома утром на работу и никогда больше не возвращались, вызывают смутные чувства у покупателей, отмечает Лурье.
К тому же, покупатель недвижимости высшего ценового сегмента стремится к уединению, а многочисленные потоки туристов и "паломников" могут в некоторых случаях оказаться даже отрицательной особенностью объекта, считают эксперты.
Также многие состоятельные россияне щепетильно относятся к соседству с людьми из шоу-бизнеса – часто эти граждане склонны вести довольно шумный образ жизни и находятся под пристальным прицелом желтой прессы, отмечают риелторы. "В практике агентства "Усадьба" были случаи, когда клиенты отказывались смотреть объекты, потому что узнавали, что соседом по лестничной клетке будет какая-либо знаменитость", - указывает Кац. Тем не менее, наличие красивой легенды у приобретаемой квартиры может стать одной из причин выбора подобного объекта, резюмируют специалисты компании Blackwood.
Таким образом, сама по себе сопричастность объекта недвижимости к литературному или художественному произведению, а также "звездное" соседство не влекут за собой обязательный рост его стоимости. Эти факторы могут помочь качественным объектам с хорошими характеристиками (месторасположение, окружение, площадь), но особо не скажутся на цене и времени экспозиции среднестатистических, а тем более неликвидных объектов. К тому же "известность" - опция многогранная, которая может как отпугнуть, так и привлечь потенциальных покупателей жилья.
ЗАО «Авангард М» — агентство недвижимости
promo@avangard77.ru
http://www.avangard77.ru
119311, г. Москва, ул.Строителей, д.3, помещ. VII тел.777-33-55
Изменить Удалить
10.08.2012
Полевская Татьяна
При покупке "дизайнерских" квартир стали реже брать ипотеку http://www.avangard77.ru/press-center/articles/
В 2011 году количество сделок с привлечением ипотечного кредитования в сегменте бизнес-класса с дизайнерским ремонтом сократилось в Москве в полтора раза по сравнению с данными прошлого года. Оценивая текущую экономическую ситуацию, покупатели стараются избегать долгосрочных банковских заимствований.
В 2011 году количество сделок с привлечением ипотечного кредитования в сегменте бизнес-класса с дизайнерским ремонтом сократилось в Москве в полтора раза по сравнению с данными прошлого года. Об этом говорится в сообщении холдинга "МИЭЛЬ".
Как отмечают эксперты, в 2010 году с привлечением заемных средств совершалась каждая третья сделка по покупке жилья в данном сегменте. В текущем году ипотекой пользуются не более 20 процентов покупателей.
Эту тенденцию аналитики объясняют тем, что помня о кризисе 2008 года, и оценивая текущую экономическую ситуацию, покупатели стараются избегать долгосрочных банковских заимствований. По прогнозам участников рынка, в ближайшее время процент ипотечных сделок в сегменте продолжит сокращаться.
Эксперты также нарисовали портрет ипотечного заемщика для данного сегмента недвижимости. Среди покупателей преобладают молодые люди в возрасте 30-35 лет. Размер первоначального взноса обычно составляет 85-90 процентов от общей суммы (основной объем предложения объектов бизнес-класса с дизайнерским ремонтом представлен в ценовом диапазоне 18-22 миллионов рублей). Срок кредитования - не более 5 лет. Рублевые и долларовые кредиты распределились поровну.
В сентябре этого года компания IntermarkSavills сообщала, что количество сделок с недвижимостью бизнес-класса Москвы достигло пиковых показателей за весь посткризисный период. По информации компании "НДВ-Недвижимость", в октябре стоимость квадратного метра жилья в столичных новостройках бизнес-класса составила 202,6 тысячи рублей.
ЗАО «Авангард М» — агентство недвижимости
promo@avangard77.ru
http://www.avangard77.ru
119311, г. Москва, ул.Строителей, д.3, помещ. VII тел.777-33-55
Изменить Удалить
05.07.2012
Полевская Татьяна
Жилье в Москве будет дорожать всегда
Принято считать, что обычный человек в своей жизни совершает не более одной сделки с недвижимостью.
Процесс покупки или продажи сложный и нервный, ипотека в нашей стране дорогая, население небогато, да и жизнь коротка, так что человек просто не успевает совершить более одной операции. Но аппетит приходит во время еды, а потому, приобретя некоторый опыт, который, как известно, сын ошибок трудных, один раз продав или купив квартиру, люди вовлекаются в процесс и постоянно ищут варианты и способы, чтобы улучшать свои жилищные условия.
И действительно, в риэлторские агентства нередко приходят покупатели, которые уже ориентируются в рынке. В рейтинге факторов, формирующих стоимость объектов столичной недвижимости, на первом месте стоит месторасположение, на втором – состояние объекта. Причем именно сбалансированное сочетание этих двух факторов формирует рыночное предложение, адекватное ожиданиям покупателей.
Порой собственники или покупатели жилья, применяя сравнительный способ оценки стоимости недвижимости, считают, что месторасположение – единственный критерий оценки, и подтягивают цену продажи «убитой» или пустой квартиры к качественным аналогам. Собственники жилья в столице зачастую слишком преувеличивают фактор месторасположения для определения стоимости квартиры. В частности, Центральный округ стал чрезвычайно дорогим, порой необоснованно. Для сравнения, малогабаритная двушка, площадью 38 кв.м. в типовой панельной девятиэтажке в обычном районе стоит 5-6 млн, но если ее адрес Калошин переулок – получите 10,5 млн. Вот так «место красит», а точнее, повышает вдвое стоимость даже морально и физически устаревшего жилья.
Мы решили рассказать истории наших клиентов, совершавших сделки с недвижимостью в разное время, об их трудностях, связанных с обустройством жилья. А заодно проследить темпы роста цен на столичную недвижимость, условно разбив рассматриваемый период на пятилетки: три пятилетки роста.
Первая пятилетка (1997-2002)
Один из клиентов по имени Георгий вспоминает, как в 1997 году приобрел однокомнатную квартиру общей площадью 34 кв.м., без балкона, на 11 этаже 12-этажного дома, в 5 минутах ходьбы от станции метро Чертановская. Напомним, что в те годы стоимость недвижимости была привязана к доллару, и расчеты производились в американской валюте. До дефолта 1998 года доллар не превышал 6 рублей, и потому стоимость объекта составляла «смешные» на сегодня 190 тыс. рублей.
И хотя в доме 1977 года постройки за это время ни разу не производился капитальный ремонт, даже постарев на 15 лет, сегодня такая квартира стоит около 200 тыс. долларов, или 6 млн. рублей.
В целом, у покупателей недвижимости первой пятилетки, имеющих сбережения в долларах, была уникальная возможность приобрести квартиру в Москве по сравнительно низким ценам, которые за 15 лет в долларовом эквиваленте выросли в цене в 6-7 раз, а в рублевом – почти в 32 раза. Надо отметить, что 1998-1999 годы были отмечены высоким уровнем инфляции, которая составляла 84% и 36% соответственно.
Последнее время одной из особенностей клиентских предпочтений стал рост спроса на квартиры в новых домах не старше 5 лет. Именно такой вариант подбирает для себя Георгий, окончательно устав от проблем, связанных с техническим состоянием старого дома.
Вторая пятилетка (2003-2008)
Симпатичная девушка Екатерина рассказала, что начале 2003 года за 100 тыс. долларов (или 3 млн рублей) на стадии возведения первых этажей будущего 25-этажного монолитно-кирпичного дома бизнес-класса рядом со станцией метро Беляево, купила квартиру свободной планировки общей площадью 126 кв.м., еще около 40% было потрачено на дизайн-проект и обустройство пространства. Несмотря на то, что строительство, а значит, и вложенные средства были заморожены на 2 года, к концу 2005 дом был сдан, право собственности на объект было получено еще спустя 2 года. Сегодня такая квартира на вторичном рынке оценивается более чем в 1 млн долларов, т.е. в 7 раз дороже.
А молодой семьей в 2004 году на этапе возведения верхних этажей была приобретена однокомнатная квартира, общей площадью 36 кв.м. в новом микрорайоне Ольгино в г. Железнодорожный, за 900 тыс. рублей (или 31,5 тыс. долл.) Квартира была приобретена в ипотеку с первоначальным взносом 30%, под 12% годовых в долларах. Скромный ремонт составил 15-20% стоимости квартиры. В начале 2005 года жильцы уже въехали в дом и приступили к ремонту, но права собственности на квартиру пришлось ждать еще 2 года и отвоевывать его по суду. В конце 2010 года, с целью улучшения жилищных условий, квартира была продана за 3,2 млн рублей (примерно 105 тыс. долларов). Таким образом, квартира за прошедший период подросла в цене в 3 раза.
Сегодня эти люди, повзрослев, уже не хотят так рисковать и подбирают исключительно готовые для проживания квартиры. Нужно отметить, что в этот период темп роста был наиболее быстрый. Бум пришелся на 2006-2007 годы. Этот же период был отмечен ростом предложения новых объектов, которые начинали продаваться на стадии котлована, что позволяло покупателям сэкономить 20-40% за счет повышения стадии строительства от котлована до сдачи дома Госкомиссии, но и привела к огромному количеству обманутых дольщиков. Такой инструмент, как ипотечное кредитование, открыл перспективу приобретения своего жилья для многих жителей московского региона, но одновременно способствовал небывалому росту цен на недвижимость. Многочисленные частные инвесторы, которые использовали недвижимость как возможность выгодно вложить денежные средства, также способствовали тому, что квартиры раскупались как горячие пирожки, а цены росли. Причем рост цен на столичную недвижимость оказался почти в два раза стремительнее роста цен в Подмосковье, хотя уровень инфляции не превышал 12% в год. Курс доллара, который к началу 2003 года находился на отметках в 32 рубля, практически всю пятилетку имел нисходящий тренд, и к началу августа 2008 года опустился до уровня 24,5 рублей.
Третья пятилетка (август 2008 года – 2012)
Август 2008 года спутал на время привычные правила игры. Цены дрогнули и поползли вниз. И те, кто не успел скинуть балласт на максимуме в 2008 году, вынуждены были смириться с упущенной выгодой. Наиболее сильное падение произошло в сегменте жилья низкого качества на вторичном рынке. Тогда казалось, что время абсурда, когда «убитая» квартира в панельной девятиэтажке стоит дороже приличной квартиры в Лондоне, навсегда прошло! Но нет, все опять пошло в рост.
Например, летом 2009 года можно было купить однокомнатную квартиру – «бабушкин» вариант, общей площадью 31 кв.м. в Южном Медведково, в девятиэтажном доме всего за 3,8 млн рублей. Продавцы стартовали с ценой 6 млн рублей, но после года экспозиции квартиры были вынуждены согласиться на 40% дисконт.
Нашей последней героине, причем героине в буквальном смысле, пришлось перенести и капитальный ремонт, и перепланировку квартиры, трехмесячное общение с непрофессиональными рабочими и постоянными жалобами соседей, за что пришлось добавить более 600 тыс. рублей. И хотя уже сегодня аналогичные объекты оцениваются дороже 5 млн, а современный ремонт в данном случае может добавить еще порядка 10% к стоимости, женщина до сих пор в шоке от процедуры узаконивая перепланировки. Поэтому сразу же оценила одно из преимуществ приобретения готовой квартиры с уже узаконенной перепланировкой.
А дальше?...
Последние пятнадцать лет цены на недвижимость в Москве постоянно росли, пусть и с небольшими передышками или непродолжительными отскоками, как после августа 2008 года.
Все условия, стимулирующие дальнейший рост цен на недвижимость в Москве налицо, хотя кажется, что выше уже только звезды! Это и снижающиеся темпы ввода нового жилья, относительно доступная ипотека, миграционное движение российских граждан из регионов в столицу. И главное - столичные квадратные метры остаются консервативным, но очень популярным способом инвестирования денежных средств для всех, более-менее зарабатывающих жителей страны. При этом сделать правильный выбор и уберечь себя от множества проблем, связанных с приобретением недвижимости, проще не становится.
ЗАО «Авангард М» — агентство недвижимости
promo@avangard77.ru
http://www.avangard77.ru
119311, г. Москва, ул.Строителей, д.3, помещ. VII тел.777-33-55
Изменить Удалить
21.06.2012
Полевская Татьяна
Газовые горелки - это не рудимент, а объективная реальность нашего времени.
На сегодня в Москве 3263 многоквартирных дома, где установлены газовые водонагреватели для целей горячего водоснабжения. Городских программ по переводу домов с газовыми колонками на центральное горячее водоснабжение нет, следовательно, газовая колонка в квартире – это не рудимент, утративший свое основное значение в процессе эволюционного развития домостроения, а объективная реальность нашего времени. Реальность, которую нужно принять всем участникам рынка недвижимости. Принять и приспособиться!
И светит и греет…
Впервые газ начал поступать в городские трубы в ноябре 1865 года, и первое время использовался только для освещения города, а потому его называли светильным. Для приготовления пищи и нагрева воды газ пришел лишь в городские квартиры спустя 40 лет. С 1906 года в московских домах начали устанавливать газовые плиты и газовые водонагреватели. Если поначалу в городе насчитывалось всего 10 газовых плит и газовых водонагревателей, то через 4 года их количество выросло до 7 000. К концу 70-х годов прошлого века в Москве было газифицировано более двух миллионов квартир.
Позднее, электричество стало вытеснять газ из жилых домов. В настоящее время строительство многоквартирных домов в Москве ведется исключительно с центральным горячим водоснабжением. Более того, согласно действующим нормативным документам газовые плиты устанавливаются в многоквартирных домах высотностью не более девяти этажей. При этом, если наличие в квартире газовой плиты практически никого не смущает, то отношение к газовому водонагревателю может быть предвзятым.
А у нас в квартире газ! А у Вас?
По данным ГУП МОСГАЗ, на сегодня в Москве 3263 многоквартирных дома, где установлены газовые водонагреватели для целей горячего водоснабжения, что составляет чуть более 8% общего числа жилых строений столицы. Абсолютным лидером является ЦАО, здесь представлено 832 дома с газовыми колонками, т.е. каждый четвертый из всех московских домов без центрального горячего водоснабжения или почти каждый пятый – от общего числа жилых строений центра города. Для сравнения, в ЮЗАО таких жилых строений всего 55 – это самый низкий показатель по Москве, в ЗАО – 355 жилых дома, в СЗАО – 237 строений, в САО – 385 домов с газовыми колонками.
Шесть лет назад Офис «Университет» холдинга «МИЭЛЬ» рискнул предложить рынку новый продукт – вторичные квартиры бизнес-класса полностью готовые для проживания. Суть предпринимательской инициативы заключалась в том, чтобы покупать перспективные квартиры на вторичном рынке под реконструкцию, обновляя их внутреннюю начинку и содержание. Месторасположение для жилой недвижимости бизнес-класса является основополагающим критерием, поэтому ареал деятельности был ограничен наиболее востребованными ЦАО и ЮЗАО, интересными районами в ЗАО, СЗАО и САО, а значит, объектовая база неизбежно включает в себя, в том числе, и квартиры с газовыми колонками. Определенно можно сказать, что наличие газовой колонки в квартире для 90% потенциальных покупателей недвижимости данного сегмента является абсолютно нейтральным фактором, гораздо более убедительны – ласкающие слух названия старых московских улиц, как например, Тверская-Ямская или Песчаная. Специалисты офиса «Университет», готовя квартиру к продаже, каждый раз прибегают к перепланировке, при этом все изменения выполняются в строгом соответствии с законом и согласовываются надлежащим образом в Государственной жилищной инспекции Москвы. Замена газового оборудования и водонагревательных приборов требует еще большей компетенции и ответственности, поэтому все работы осуществляются с разрешения проектной организации и по согласованию с организациями, осуществляющими эксплуатацию внутридомового газопровода.
Несанкционированная переделка газовой разводки с изменением места расположения водонагревателя, без соблюдения технических условий и привлечения специалистов, категорически запрещена.
В случае реконструкции квартиры с газовой колонкой приходится решать целый комплекс проблем, связанных с демонтажем старого оборудования, выбором подходящей новой модели, ее установки, подводу к дымоходу и трубам системы водоснабжения. Возникают трудности в координации действий специалистов разных служб. Например, служба МОСГАЗ устанавливает только отечественные колонки, хотя в перспективе рассматривает возможность заключения сервисных договоров с фирмами-производителями и соответствующего обучения персонала в учебных центрах заводов-изготовителей. А газовые водонагреватели импортного производства оснащаются специальными устройствами, блокирующими первичный розжиг прибора, что обеспечивает доступ к ним только лицензированных специалистов авторизованного сервисного центра конкретного производителя. Само оборудование должно быть сертифицировано и иметь разрешение к использованию на территории России, что должно быть отражено в его паспорте. Обычно водонагреватели устанавливаются на кухне или в ванной комнате. Сегодня вопрос о переустановке газового нагревателя из санузла, где он был размещен ранее в кухню или другие нежилые помещения решаются в каждом конкретном случае соответствующими службами. В то же время действующие нормативы запрещают переносить колонку в ванную, если ранее она была установлена на кухне. А вот перестановка газового водонагревателя в переделах кухни – возможна.
Уже давно современные газовые колонки работают в автоматическом режиме, от человека не требуется каких-либо манипуляций со спичками, достаточно просто открыть кран с водой, а возможность утечки газа исключают специальные клапаны. Осталось только субъективное восприятие покупателя квартиры, что газовая колонка не вписывается в современный интерьер, но и с этой проблемой профессиональные дизайнеры успешно справляются. Поэтому покупатель, оценивая месторасположение дома и качество ремонта квартиры, не считает наличие газовой колонки существенным недостатком и даже видит некоторые преимущества: независимость от плановых отключений горячей воды и экономии расходов на коммунальные услуги.
Недвижимость и цены…
Чтобы закончить наш обзор, мы попросили экспертов рынка ответить на вопросы: как относятся арендаторы/покупатели к квартирам с газовыми колонками и как наличие газовой колонки влияет на арендную ставку/стоимость недвижимости?
Наталья Сивко, управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда» считает, что для арендаторов самого низкого ценового сегмента – квартир в «хрущевках» – газовая колонка вообще не препятствие, они априори понимают, что подбирают самый бюджетный вариант и не капризничают. Собственники жилья более высоких сегментов, тех же сталинок, как правило, уже поменяли старые агрегаты на более современные импортные аналоги и назвали их бойлерами. Таким образом, наличие газовой колонки - не является убедительным аргументом, позволяющим снизить размер арендных ставок, а при правильной подаче – газовая колонка или БОЙЛЕР – иногда и прибавляет!
По мнению Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», газовая колонка может доставить некоторые неудобства в сделках купли-продажи, так например, газовый водонагреватель может стать серьезным препятствием для покупателя, решившего приобрести эту квартиру с помощью ипотеки. Стремясь минимизировать свои риски, и банк и страхования компания могут не одобрить такой объект. В качестве залога банки традиционно рассматривают жилые помещения, подключенные к электрическим, паровым или газовым системам. Обязательным является наличие горячего и холодного водоснабжения. Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.
Интересным наблюдением поделилась Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM»: «В то время как в Москве еще остались квартиры с газовыми колонками, во многих европейских странах, например, в Чехии, Латвии, Германии в старых домах распространены камины. Использование каминов вполне понятно – в большинстве европейских стран зимы не такие холодные, как в европейской части России и нередко камин в квартире является единственным источником тепла, а горящий огонь в доме не воспринимается как потенциальная опасность. Так что многое можно объяснить традициями и привычками».
Ради любви к искусству
Само по себе упоминание объекта недвижимости в каком-либо художественном произведении не гарантирует надбавки к цене, но уменьшает срок экспозиции квартиры или загородного дома, во многом за счет того, что реализуемый объект получает освещение в СМИ, считает управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.
В качестве примера эксперт приводит старинный жилой особняк в Малом Власьевском переулке, выставленный на продажу за 42 миллиона долларов. По мнению ряда фанатов произведения "Мастер и Маргарита", этот особняк является прототипом дома, где Михаил Булгаков "поселил" главную героиню своего романа, отмечает Скоморовский.
Он поясняет, что благодаря широкому освещению этого объекта в СМИ, компания за довольно короткий срок получила нескольких заявок от потенциальных покупателей, с которыми сейчас ведутся переговоры.
Булгаков также часто гостил в доме номер 13 на Пречистенке и даже перенес его интерьеры в роман "Мастер и Маргарита". В настоящее время этот дом реконструирован, квартиры находятся в продаже, но основную массу клиентов привлекает месторасположение объекта, а на "культовость" продавцы делают минимальный упор, отмечает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.
Даже наличие на доме таблички, сообщающей, что в нем снимался культовый фильм, никак не влияет на стоимость квартир. Например, памятные доски были установлены на домах номер 125 и номер 113 по Проспекту Вернадского, где жили герои легендарной "новогодней" советской комедии "Ирония судьбы, или с легким паром!" Женя Лукашин и Надя Шевелева, но стоимость квартир в этих домах, по информации компании "Миэль-Брокеридж", в настоящее время вполне соответствует аналогичным квартирам, продающимся в соседних домах.
Эксперты компании добавляют, что ни в одном рекламном объявлении о продаже квартир в домах номер 125 и номер 113 на проспекте Вернадского нет даже упоминаний о том, что там снимался знаменитый фильм.
Некоторые улицы Москвы, впрочем, притягивают покупателей из определенной сферы деятельности – одним из культовых мест для отечественных актеров и режиссеров является район Мосфильма, где находятся улицы Мосфильмовская, Пырьева (названа в честь советского режиссера и сценариста) и Пудовкина (названа в честь советского актера), указывает управляющий партнер офиса "Университет" холдинга "Миэль" Алла Вишневская.
Она отмечает, что к однокомнатной квартире площадью 72 квадратных метра на улице Пырьева, дом 9, корпус 3, которая продается за 22,8 миллиона рублей, присматривались покупатели, так или иначе связанные с кино, а в настоящее время за объект уже внесена предоплата.
Кумиры в аренду
Эксперты также указывают, что некоторые собственники жилья пытаются использовать связь дома или квартиры с произведениями культуры не только для привлечения покупателей, но и для увеличения арендной ставки.
"Если арендатор является ярым поклонником того или иного фильма, собственник может воспользоваться этой слабостью будущего нанимателя и поднять цену на 5-15% в зависимости от месторасположения дома, известности художественного фильма и прочих параметров", - считает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.
Результата эти манипуляции, как правило, не приносят – нынешние покупатели не готовы переплачивать за квартиру исключительно "из любви к искусству", подчеркивает Кац.
"Несколько раз мы сдавали в аренду квартиры, которые участвовали в съемках тех или иных фильмов, однако на величине арендной платы это никоим образом не отражалось", - рассказывает эксперт.
Впрочем, особняком от остальных "культурных" домов стоит широко известная сталинская высотка на Котельнической набережной – этот дом не только памятник архитектуры, но и "место обитания" огромного количества именитых жителей Москвы, отмечает Киселева.
Данная высотка "засветилась" в отечественных фильмах "Брат-2", "Покровские ворота", "Стиляги" и в сериале "Бригада", но самой известной "ролью" высотки на Котельнической стала профессорская квартира из фильма "Москва слезам не верит", куда на время переехали главная героиня Катерина Тихомирова и ее подруга Людмила, отмечает эксперт. Она указывает, что арендовать квартиру в этой высотке довольно непросто, лишь время от времени в экспозицию попадают квартиры, которые, даже не смотря на внушительную стоимость, не слишком долго задерживаются на рынке.
В настоящее время, по данным "Инком-Недвижимость", минимальная стоимость аренды квартиры в доме на Котельнической набережной составляет 80 тысяч рублей в месяц (за 50-метровую "однушку"), а самым дорогим предложением является 110-метровая трехкомнатная квартира стоимостью 165 тысяч рублей в месяц.
А вот арендовать квартиру в кирпичном доме изобретателя Шурика из знаменитой советской комедии "Иван Васильевич меняет профессию" на Новокузнецкой улице можно в среднем за 55 тысяч рублей в месяц, самое дешевое же предложение здесь (45-метровая квартира с ремонтом, мебелью и бытовой техникой) стартует от 37 тысяч рублей в месяц, говорит Киселева.
Посткультурное пространство
Может показаться, что этот "культурный дефицит" сложился только в России, но это не совсем верно – данное явление имеет вполне мировые тренды. В частности, замок, где снимался фильм по нашумевшему бестселлеру Дэна Брауна "Код да Винчи" и дом, в котором жил прототип главного героя "Трех Мушкетеров" Александра Дюма, достаточно долго экспонировались на рынке, прежде чем были проданы, рассказывает директор департамента жилой недвижимости по России и СНГ компании Knight Frank Елена Юргенева.
Европейским объектам недвижимости весьма скромно помогает "карьера" в кино, шутят эксперты компании Blackwood. Одна из сцен фильма про агента 007 – "Казино Рояль" 2006 года – снималась в старинном замке Menaggio в городе Сан Сиро на озере Комо, благодаря чему объект получил фривольное название "вилла Джеймса Бонда", но цены это ему не прибавило.
"В замке продаются апартаменты площадью 120 квадратных метров за 1,65 миллиона евро. Однако потенциальных покупателей немного, не спасает даже знаковое место, известное своими пейзажами. Следует признать, что "Бонд" цены не прибавляет, поскольку в данном районе есть достаточное количество новостроек, которые оттягивают спрос, однако сложно убедить продавца старого замка или виллы "с историей" выставить объект по адекватной цене", - отмечает представитель компании Blackwood.
Он добавляет, что еще лет 10 назад покупателю было важно и ценно наличие "истории" у объекта, но в течение последних пяти лет клиенты в первую очередь стремятся к комфорту, впрочем, связь объекта недвижимости с известным произведением культуры, может еще привлечь покупателей из регионов.
Герои нашего времени
Тем не менее, в России существуют объекты недвижимости, способные привлечь покупателей своей связью с "известными мира сего". Попробуем разобраться, что же привлекает обеспеченного покупателя из постиндустриального общества потребления. В современных отечественных кинофильмах, сериалах и литературе местом проживания элиты зачастую обозначают знаменитую Рублевку, а особенно расположенную на ней Барвиху, отмечает директор по маркетингу компании Villagio Estate Лидия Гречина.
"Правда, цены от этих упоминаний выше не становятся – просто уже некуда, но на имидже территории внимание СМИ, безусловно, сказывается положительно", - добавляет она.
Продавец может рассчитывать на наценку в 15-20%, если с объектом недвижимости связано имя популярного человека, причем речь идет не о советских деятелях, а о знаменитостях наших дней – победителях рейтинговых шоу, топовых телеведущих и поп-звездах, отмечает руководитель офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость" Юлия Лурье.
"Если кто-то из звезд проживает в том или ином поселке, то покупателей туда тянет, как магнитом и эта ситуация характерна не только для России", - соглашается с коллегой Гречина. Лурье добавляет, что на западе существует даже своеобразная градация домов в зависимости от того, какое число знаменитостей там проживало.
"Например, в квартале Сент-Джеймс в Лондоне на домах висят синие фарфоровые мемориальные таблицы с именами ранее проживавших там политиков, актеров, принцев, деятелей культуры. Подобная система существует и в Париже, а в Германии, Бельгии и Голландии на домах висят таблицы с памятными событиями", - рассказывает она.
Обратная сторона успеха
При этом все эксперты подчеркивают, что своеобразная популярность объекта недвижимости может, не только привлечь, но и оттолкнуть потенциальных покупателей, а также сыграть злую шутку с хозяевами жилья. Факт упоминания в произведении культуры может добавить "блеска", качественной квартире или особняку, но тесное жилье в старом или типовом доме рискует стать переоцененным, если продавец станет упорно напирать на его известность дома, предостерегает хозяев таких квартир руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.
"Плохая слава" дома вполне может оттолкнуть покупателей – так, квартира Михаила Булгакова в доме номер 10 на Большой Садовой стала прообразом "нехорошей" квартиры, где поселился Воланд из романа "Мастер и Маргарита", - поясняет Лурье. Похожая судьба, но уже не вымышленная, а реальная постигла и "Дом на Набережной" на улице Серафимовича, получивший свое название от одноименной повести Юрия Трифонова. В нем жила советская элита, легенды о том, как политические и военные деятели выходили из этого дома утром на работу и никогда больше не возвращались, вызывают смутные чувства у покупателей, отмечает Лурье.
К тому же, покупатель недвижимости высшего ценового сегмента стремится к уединению, а многочисленные потоки туристов и "паломников" могут в некоторых случаях оказаться даже отрицательной особенностью объекта, считают эксперты.
Также многие состоятельные россияне щепетильно относятся к соседству с людьми из шоу-бизнеса – часто эти граждане склонны вести довольно шумный образ жизни и находятся под пристальным прицелом желтой прессы, отмечают риелторы. "В практике агентства "Усадьба" были случаи, когда клиенты отказывались смотреть объекты, потому что узнавали, что соседом по лестничной клетке будет какая-либо знаменитость", - указывает Кац. Тем не менее, наличие красивой легенды у приобретаемой квартиры может стать одной из причин выбора подобного объекта, резюмируют специалисты компании Blackwood.
Таким образом, сама по себе сопричастность объекта недвижимости к литературному или художественному произведению, а также "звездное" соседство не влекут за собой обязательный рост его стоимости. Эти факторы могут помочь качественным объектам с хорошими характеристиками (месторасположение, окружение, площадь), но особо не скажутся на цене и времени экспозиции среднестатистических, а тем более неликвидных объектов. К тому же "известность" - опция многогранная, которая может как отпугнуть, так и привлечь потенциальных покупателей жилья.
ЗАО «Авангард М» — агентство недвижимости
promo@avangard77.ru
http://www.avangard77.ru
119311, г. Москва, ул.Строителей, д.3, помещ. VII тел.777-33-55
Изменить Удалить
10.08.2012
Полевская Татьяна
При покупке "дизайнерских" квартир стали реже брать ипотеку http://www.avangard77.ru/press-center/articles/
В 2011 году количество сделок с привлечением ипотечного кредитования в сегменте бизнес-класса с дизайнерским ремонтом сократилось в Москве в полтора раза по сравнению с данными прошлого года. Оценивая текущую экономическую ситуацию, покупатели стараются избегать долгосрочных банковских заимствований.
В 2011 году количество сделок с привлечением ипотечного кредитования в сегменте бизнес-класса с дизайнерским ремонтом сократилось в Москве в полтора раза по сравнению с данными прошлого года. Об этом говорится в сообщении холдинга "МИЭЛЬ".
Как отмечают эксперты, в 2010 году с привлечением заемных средств совершалась каждая третья сделка по покупке жилья в данном сегменте. В текущем году ипотекой пользуются не более 20 процентов покупателей.
Эту тенденцию аналитики объясняют тем, что помня о кризисе 2008 года, и оценивая текущую экономическую ситуацию, покупатели стараются избегать долгосрочных банковских заимствований. По прогнозам участников рынка, в ближайшее время процент ипотечных сделок в сегменте продолжит сокращаться.
Эксперты также нарисовали портрет ипотечного заемщика для данного сегмента недвижимости. Среди покупателей преобладают молодые люди в возрасте 30-35 лет. Размер первоначального взноса обычно составляет 85-90 процентов от общей суммы (основной объем предложения объектов бизнес-класса с дизайнерским ремонтом представлен в ценовом диапазоне 18-22 миллионов рублей). Срок кредитования - не более 5 лет. Рублевые и долларовые кредиты распределились поровну.
В сентябре этого года компания IntermarkSavills сообщала, что количество сделок с недвижимостью бизнес-класса Москвы достигло пиковых показателей за весь посткризисный период. По информации компании "НДВ-Недвижимость", в октябре стоимость квадратного метра жилья в столичных новостройках бизнес-класса составила 202,6 тысячи рублей.
ЗАО «Авангард М» — агентство недвижимости
promo@avangard77.ru
http://www.avangard77.ru
119311, г. Москва, ул.Строителей, д.3, помещ. VII тел.777-33-55
Изменить Удалить
05.07.2012
Полевская Татьяна
Жилье в Москве будет дорожать всегда
Принято считать, что обычный человек в своей жизни совершает не более одной сделки с недвижимостью.
Процесс покупки или продажи сложный и нервный, ипотека в нашей стране дорогая, население небогато, да и жизнь коротка, так что человек просто не успевает совершить более одной операции. Но аппетит приходит во время еды, а потому, приобретя некоторый опыт, который, как известно, сын ошибок трудных, один раз продав или купив квартиру, люди вовлекаются в процесс и постоянно ищут варианты и способы, чтобы улучшать свои жилищные условия.
И действительно, в риэлторские агентства нередко приходят покупатели, которые уже ориентируются в рынке. В рейтинге факторов, формирующих стоимость объектов столичной недвижимости, на первом месте стоит месторасположение, на втором – состояние объекта. Причем именно сбалансированное сочетание этих двух факторов формирует рыночное предложение, адекватное ожиданиям покупателей.
Порой собственники или покупатели жилья, применяя сравнительный способ оценки стоимости недвижимости, считают, что месторасположение – единственный критерий оценки, и подтягивают цену продажи «убитой» или пустой квартиры к качественным аналогам. Собственники жилья в столице зачастую слишком преувеличивают фактор месторасположения для определения стоимости квартиры. В частности, Центральный округ стал чрезвычайно дорогим, порой необоснованно. Для сравнения, малогабаритная двушка, площадью 38 кв.м. в типовой панельной девятиэтажке в обычном районе стоит 5-6 млн, но если ее адрес Калошин переулок – получите 10,5 млн. Вот так «место красит», а точнее, повышает вдвое стоимость даже морально и физически устаревшего жилья.
Мы решили рассказать истории наших клиентов, совершавших сделки с недвижимостью в разное время, об их трудностях, связанных с обустройством жилья. А заодно проследить темпы роста цен на столичную недвижимость, условно разбив рассматриваемый период на пятилетки: три пятилетки роста.
Первая пятилетка (1997-2002)
Один из клиентов по имени Георгий вспоминает, как в 1997 году приобрел однокомнатную квартиру общей площадью 34 кв.м., без балкона, на 11 этаже 12-этажного дома, в 5 минутах ходьбы от станции метро Чертановская. Напомним, что в те годы стоимость недвижимости была привязана к доллару, и расчеты производились в американской валюте. До дефолта 1998 года доллар не превышал 6 рублей, и потому стоимость объекта составляла «смешные» на сегодня 190 тыс. рублей.
И хотя в доме 1977 года постройки за это время ни разу не производился капитальный ремонт, даже постарев на 15 лет, сегодня такая квартира стоит около 200 тыс. долларов, или 6 млн. рублей.
В целом, у покупателей недвижимости первой пятилетки, имеющих сбережения в долларах, была уникальная возможность приобрести квартиру в Москве по сравнительно низким ценам, которые за 15 лет в долларовом эквиваленте выросли в цене в 6-7 раз, а в рублевом – почти в 32 раза. Надо отметить, что 1998-1999 годы были отмечены высоким уровнем инфляции, которая составляла 84% и 36% соответственно.
Последнее время одной из особенностей клиентских предпочтений стал рост спроса на квартиры в новых домах не старше 5 лет. Именно такой вариант подбирает для себя Георгий, окончательно устав от проблем, связанных с техническим состоянием старого дома.
Вторая пятилетка (2003-2008)
Симпатичная девушка Екатерина рассказала, что начале 2003 года за 100 тыс. долларов (или 3 млн рублей) на стадии возведения первых этажей будущего 25-этажного монолитно-кирпичного дома бизнес-класса рядом со станцией метро Беляево, купила квартиру свободной планировки общей площадью 126 кв.м., еще около 40% было потрачено на дизайн-проект и обустройство пространства. Несмотря на то, что строительство, а значит, и вложенные средства были заморожены на 2 года, к концу 2005 дом был сдан, право собственности на объект было получено еще спустя 2 года. Сегодня такая квартира на вторичном рынке оценивается более чем в 1 млн долларов, т.е. в 7 раз дороже.
А молодой семьей в 2004 году на этапе возведения верхних этажей была приобретена однокомнатная квартира, общей площадью 36 кв.м. в новом микрорайоне Ольгино в г. Железнодорожный, за 900 тыс. рублей (или 31,5 тыс. долл.) Квартира была приобретена в ипотеку с первоначальным взносом 30%, под 12% годовых в долларах. Скромный ремонт составил 15-20% стоимости квартиры. В начале 2005 года жильцы уже въехали в дом и приступили к ремонту, но права собственности на квартиру пришлось ждать еще 2 года и отвоевывать его по суду. В конце 2010 года, с целью улучшения жилищных условий, квартира была продана за 3,2 млн рублей (примерно 105 тыс. долларов). Таким образом, квартира за прошедший период подросла в цене в 3 раза.
Сегодня эти люди, повзрослев, уже не хотят так рисковать и подбирают исключительно готовые для проживания квартиры. Нужно отметить, что в этот период темп роста был наиболее быстрый. Бум пришелся на 2006-2007 годы. Этот же период был отмечен ростом предложения новых объектов, которые начинали продаваться на стадии котлована, что позволяло покупателям сэкономить 20-40% за счет повышения стадии строительства от котлована до сдачи дома Госкомиссии, но и привела к огромному количеству обманутых дольщиков. Такой инструмент, как ипотечное кредитование, открыл перспективу приобретения своего жилья для многих жителей московского региона, но одновременно способствовал небывалому росту цен на недвижимость. Многочисленные частные инвесторы, которые использовали недвижимость как возможность выгодно вложить денежные средства, также способствовали тому, что квартиры раскупались как горячие пирожки, а цены росли. Причем рост цен на столичную недвижимость оказался почти в два раза стремительнее роста цен в Подмосковье, хотя уровень инфляции не превышал 12% в год. Курс доллара, который к началу 2003 года находился на отметках в 32 рубля, практически всю пятилетку имел нисходящий тренд, и к началу августа 2008 года опустился до уровня 24,5 рублей.
Третья пятилетка (август 2008 года – 2012)
Август 2008 года спутал на время привычные правила игры. Цены дрогнули и поползли вниз. И те, кто не успел скинуть балласт на максимуме в 2008 году, вынуждены были смириться с упущенной выгодой. Наиболее сильное падение произошло в сегменте жилья низкого качества на вторичном рынке. Тогда казалось, что время абсурда, когда «убитая» квартира в панельной девятиэтажке стоит дороже приличной квартиры в Лондоне, навсегда прошло! Но нет, все опять пошло в рост.
Например, летом 2009 года можно было купить однокомнатную квартиру – «бабушкин» вариант, общей площадью 31 кв.м. в Южном Медведково, в девятиэтажном доме всего за 3,8 млн рублей. Продавцы стартовали с ценой 6 млн рублей, но после года экспозиции квартиры были вынуждены согласиться на 40% дисконт.
Нашей последней героине, причем героине в буквальном смысле, пришлось перенести и капитальный ремонт, и перепланировку квартиры, трехмесячное общение с непрофессиональными рабочими и постоянными жалобами соседей, за что пришлось добавить более 600 тыс. рублей. И хотя уже сегодня аналогичные объекты оцениваются дороже 5 млн, а современный ремонт в данном случае может добавить еще порядка 10% к стоимости, женщина до сих пор в шоке от процедуры узаконивая перепланировки. Поэтому сразу же оценила одно из преимуществ приобретения готовой квартиры с уже узаконенной перепланировкой.
А дальше?...
Последние пятнадцать лет цены на недвижимость в Москве постоянно росли, пусть и с небольшими передышками или непродолжительными отскоками, как после августа 2008 года.
Все условия, стимулирующие дальнейший рост цен на недвижимость в Москве налицо, хотя кажется, что выше уже только звезды! Это и снижающиеся темпы ввода нового жилья, относительно доступная ипотека, миграционное движение российских граждан из регионов в столицу. И главное - столичные квадратные метры остаются консервативным, но очень популярным способом инвестирования денежных средств для всех, более-менее зарабатывающих жителей страны. При этом сделать правильный выбор и уберечь себя от множества проблем, связанных с приобретением недвижимости, проще не становится.
ЗАО «Авангард М» — агентство недвижимости
promo@avangard77.ru
http://www.avangard77.ru
119311, г. Москва, ул.Строителей, д.3, помещ. VII тел.777-33-55
Изменить Удалить
21.06.2012
Полевская Татьяна
Газовые горелки - это не рудимент, а объективная реальность нашего времени.
На сегодня в Москве 3263 многоквартирных дома, где установлены газовые водонагреватели для целей горячего водоснабжения. Городских программ по переводу домов с газовыми колонками на центральное горячее водоснабжение нет, следовательно, газовая колонка в квартире – это не рудимент, утративший свое основное значение в процессе эволюционного развития домостроения, а объективная реальность нашего времени. Реальность, которую нужно принять всем участникам рынка недвижимости. Принять и приспособиться!
И светит и греет…
Впервые газ начал поступать в городские трубы в ноябре 1865 года, и первое время использовался только для освещения города, а потому его называли светильным. Для приготовления пищи и нагрева воды газ пришел лишь в городские квартиры спустя 40 лет. С 1906 года в московских домах начали устанавливать газовые плиты и газовые водонагреватели. Если поначалу в городе насчитывалось всего 10 газовых плит и газовых водонагревателей, то через 4 года их количество выросло до 7 000. К концу 70-х годов прошлого века в Москве было газифицировано более двух миллионов квартир.
Позднее, электричество стало вытеснять газ из жилых домов. В настоящее время строительство многоквартирных домов в Москве ведется исключительно с центральным горячим водоснабжением. Более того, согласно действующим нормативным документам газовые плиты устанавливаются в многоквартирных домах высотностью не более девяти этажей. При этом, если наличие в квартире газовой плиты практически никого не смущает, то отношение к газовому водонагревателю может быть предвзятым.
А у нас в квартире газ! А у Вас?
По данным ГУП МОСГАЗ, на сегодня в Москве 3263 многоквартирных дома, где установлены газовые водонагреватели для целей горячего водоснабжения, что составляет чуть более 8% общего числа жилых строений столицы. Абсолютным лидером является ЦАО, здесь представлено 832 дома с газовыми колонками, т.е. каждый четвертый из всех московских домов без центрального горячего водоснабжения или почти каждый пятый – от общего числа жилых строений центра города. Для сравнения, в ЮЗАО таких жилых строений всего 55 – это самый низкий показатель по Москве, в ЗАО – 355 жилых дома, в СЗАО – 237 строений, в САО – 385 домов с газовыми колонками.
Шесть лет назад Офис «Университет» холдинга «МИЭЛЬ» рискнул предложить рынку новый продукт – вторичные квартиры бизнес-класса полностью готовые для проживания. Суть предпринимательской инициативы заключалась в том, чтобы покупать перспективные квартиры на вторичном рынке под реконструкцию, обновляя их внутреннюю начинку и содержание. Месторасположение для жилой недвижимости бизнес-класса является основополагающим критерием, поэтому ареал деятельности был ограничен наиболее востребованными ЦАО и ЮЗАО, интересными районами в ЗАО, СЗАО и САО, а значит, объектовая база неизбежно включает в себя, в том числе, и квартиры с газовыми колонками. Определенно можно сказать, что наличие газовой колонки в квартире для 90% потенциальных покупателей недвижимости данного сегмента является абсолютно нейтральным фактором, гораздо более убедительны – ласкающие слух названия старых московских улиц, как например, Тверская-Ямская или Песчаная. Специалисты офиса «Университет», готовя квартиру к продаже, каждый раз прибегают к перепланировке, при этом все изменения выполняются в строгом соответствии с законом и согласовываются надлежащим образом в Государственной жилищной инспекции Москвы. Замена газового оборудования и водонагревательных приборов требует еще большей компетенции и ответственности, поэтому все работы осуществляются с разрешения проектной организации и по согласованию с организациями, осуществляющими эксплуатацию внутридомового газопровода.
Несанкционированная переделка газовой разводки с изменением места расположения водонагревателя, без соблюдения технических условий и привлечения специалистов, категорически запрещена.
В случае реконструкции квартиры с газовой колонкой приходится решать целый комплекс проблем, связанных с демонтажем старого оборудования, выбором подходящей новой модели, ее установки, подводу к дымоходу и трубам системы водоснабжения. Возникают трудности в координации действий специалистов разных служб. Например, служба МОСГАЗ устанавливает только отечественные колонки, хотя в перспективе рассматривает возможность заключения сервисных договоров с фирмами-производителями и соответствующего обучения персонала в учебных центрах заводов-изготовителей. А газовые водонагреватели импортного производства оснащаются специальными устройствами, блокирующими первичный розжиг прибора, что обеспечивает доступ к ним только лицензированных специалистов авторизованного сервисного центра конкретного производителя. Само оборудование должно быть сертифицировано и иметь разрешение к использованию на территории России, что должно быть отражено в его паспорте. Обычно водонагреватели устанавливаются на кухне или в ванной комнате. Сегодня вопрос о переустановке газового нагревателя из санузла, где он был размещен ранее в кухню или другие нежилые помещения решаются в каждом конкретном случае соответствующими службами. В то же время действующие нормативы запрещают переносить колонку в ванную, если ранее она была установлена на кухне. А вот перестановка газового водонагревателя в переделах кухни – возможна.
Уже давно современные газовые колонки работают в автоматическом режиме, от человека не требуется каких-либо манипуляций со спичками, достаточно просто открыть кран с водой, а возможность утечки газа исключают специальные клапаны. Осталось только субъективное восприятие покупателя квартиры, что газовая колонка не вписывается в современный интерьер, но и с этой проблемой профессиональные дизайнеры успешно справляются. Поэтому покупатель, оценивая месторасположение дома и качество ремонта квартиры, не считает наличие газовой колонки существенным недостатком и даже видит некоторые преимущества: независимость от плановых отключений горячей воды и экономии расходов на коммунальные услуги.
Недвижимость и цены…
Чтобы закончить наш обзор, мы попросили экспертов рынка ответить на вопросы: как относятся арендаторы/покупатели к квартирам с газовыми колонками и как наличие газовой колонки влияет на арендную ставку/стоимость недвижимости?
Наталья Сивко, управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда» считает, что для арендаторов самого низкого ценового сегмента – квартир в «хрущевках» – газовая колонка вообще не препятствие, они априори понимают, что подбирают самый бюджетный вариант и не капризничают. Собственники жилья более высоких сегментов, тех же сталинок, как правило, уже поменяли старые агрегаты на более современные импортные аналоги и назвали их бойлерами. Таким образом, наличие газовой колонки - не является убедительным аргументом, позволяющим снизить размер арендных ставок, а при правильной подаче – газовая колонка или БОЙЛЕР – иногда и прибавляет!
По мнению Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», газовая колонка может доставить некоторые неудобства в сделках купли-продажи, так например, газовый водонагреватель может стать серьезным препятствием для покупателя, решившего приобрести эту квартиру с помощью ипотеки. Стремясь минимизировать свои риски, и банк и страхования компания могут не одобрить такой объект. В качестве залога банки традиционно рассматривают жилые помещения, подключенные к электрическим, паровым или газовым системам. Обязательным является наличие горячего и холодного водоснабжения. Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.
Интересным наблюдением поделилась Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM»: «В то время как в Москве еще остались квартиры с газовыми колонками, во многих европейских странах, например, в Чехии, Латвии, Германии в старых домах распространены камины. Использование каминов вполне понятно – в большинстве европейских стран зимы не такие холодные, как в европейской части России и нередко камин в квартире является единственным источником тепла, а горящий огонь в доме не воспринимается как потенциальная опасность. Так что многое можно объяснить традициями и привычками».
Категория: Недвижимость
Контактное лицо: Ибрагимова Ирина Николаевна
Сайт: http://www.avangard77.ru
Телефон: (495)777-3355
Адрес: 119311, г. Москва, ул.Строителей, д.3, помещ. VII тел.777-33-55
Email: promo@avangard77.ru
Теги: