На что обратить внимание при покупке квартиры по договору переуступки?

Если покупатель определился с выбором конкретной новостройки, но все подходящие объекты раскуплены, он может попытаться купить квартиру по договору цессии. Как правило, среди дольщиков находится немало тех, кто готов перепродать жилье. О том, как это сделать и на что обратить внимание в договоре уступки прав, рассказывает руководитель департамента новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.

Если покупатель определился с выбором конкретной новостройки, но все подходящие объекты раскуплены, он может попытаться купить квартиру по договору цессии. Как правило, среди дольщиков находится немало тех, кто готов перепродать жилье. О том, как это сделать и на что обратить внимание в договоре уступки прав, рассказывает руководитель департамента новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.

Первое, что должен учитывать покупатель нового жилья с рук, это вид договора, который заключал инвестор с застройщиком. Если это был предварительный договор купли-продажи, то к новому покупателю перейдет не право требования объекта, когда дом будет достроен, а право заключения основного договора купли-продажи. Здесь вторичный покупатель подвергается той же опасности, какой в свое время подвергался «главный» покупатель, заключая договор с застройщиком. Опасность эта – двойные продажи. Если же покупатель первички первого ряда заключал с девелопером договор долевого участия, то для перекупщика риск двойной продажи в данном случае отсутствует. «Поэтому первым делом новый покупатель должен узнать, какой договор с застройщиком заключал продавец жилья», – говорит Александр Энгель.

Ряд покупателей опасаются, что объект, который реализуется по договору уступки права требования, может находиться в залоге у кредитной организации, ведь, как известно, львиная доля всех квартир покупается с привлечением заемных средств. Для того чтобы узнать, оправдано такое опасение или нет, потребитель должен взять справку ЕГРП, в которой содержится вся информация об обременениях, наложенных на тот или иной объект недвижимости.

В самом договоре уступки прав должны быть обязательно указаны предмет уступки (точный адрес, метраж, количество комнат и т.д.) и его стоимость. Перед заключением договора необходимо выяснить, полностью ли покупатель рассчитался с застройщиком. Дело в том, что инвестор может продать жилье по договору уступки прав, если у него нет финансовых обязательств перед девелопером.

И, наконец, покупатель должен знать, что если он приобретает недвижимость у инвестора, который заключал с застройщиком предварительный договор купли-продажи, то в таком случае договор цессии, как и сам предварительный договор, не должен регистрироваться в органах государственной регистрации. А вот в случае, если первичный покупатель заключал с девелоперской компанией ДДУ, то и последующий договор цессии должен быть подвержен процедуре государственной регистрации.