«Неописуемое богатство» или как правильно оптимизировать налоги

Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о видах налогов, типах налогоплательщиков и налогооблагаемой базе, а также выяснили, как можно оптимизировать налог с доходов физических лиц при продаже квартиры ранее истечения предельного срока владения.

Есть две категории налогоплательщиков: резиденты и нерезиденты (физические лица, находящиеся за пределами РФ более 183 дней в течение календарного года). Чаще всего это граждане, пребывающие в длительных заграничных командировках, на обучении в иностранных вузах или просто проживающие и работающие в другой стране. Эта приставка «не» дает ее носителям ставку по налогу на доходы физических лиц в размере 30%, учитывая, что для резидентов она составляет 13%.
Налог на доходы выплачивается, если срок владения по объектам, право собственности на которые возникло до 1 января 2016 года, менее трех лет или менее 5 лет по объектам, приобретенным по возмездным сделкам налогоплательщиком после 1 января 2016 года.
Наше законодательство предоставляет льготы для резидентов по налогу на доходы физических лиц, при этом нерезиденты не имеют прав на льготы и вычеты и обязаны уплачивать налог в размере 30% от всей полученной ими в доход суммы. Также на последних не распространяются предельные сроки владения имуществом – неважно сколько во владении нерезидента находится собственность, он в любом случае будет обязан уплатить налог 30% при перепродаже.
Однако для нерезидентов все-таки существует способ «улучшить свое положение». Например, если объект был продан в марте 2016 года, то у правообладателя есть возможность «дожить в РФ в этот календарный год до статуса резидента» для получения льгот и вычетов.
При этом есть несколько способов, которые позволят оптимизировать свои налоги при продаже квартиры, для этого достаточно выполнить один из нескольких пунктов:

1. Оформить квартиру на несколько правообладателей и продать по долям

Первый и наиболее распространенный вид налогового вычета в размере 1 млн рублей предоставляется налогоплательщикам раз в год при продаже квартир, домов, комнат, долей, земельных участков, жилых домов, садовых домиков (на иное имущество вычет предоставлен в размере 250 тыс. рублей, к ним относятся, в том числе и нежилые помещения, апартаменты, машиноместа).
Если квартира была подарена, унаследована, приватизирована и срок ее владения не превышает предельного срока владения, то можно снизить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей. Например, квартира стоит 5 млн рублей, снизив налогооблагаемую базу до 4 млн рублей, собственник будет обязан уплатить 520 тыс. рублей (13% от 4 млн рублей), а не 650 тыс. рублей (13% от 5 млн рублей).
«Оптимизировать свои налоговые затраты можно в случае, если квартира оформлена в долевую собственность. При отчуждении каждой доли отдельно все правообладатели могут оформить налоговый вычет на свою долю на 1 млн рублей. Получить налоговый вычет с доли можно только в случае, если она отчуждается отдельно взятым договором, то есть собственникам удастся продать квартиру по отдельным долям, что в целом на правовой статус объекта никак не влияет, поскольку на квартиру выдается один кадастровый паспорт, - комментирует Юлия Дымова, ведущий юрисконсульт Est-a-Tet. - Тем не менее, это более трудоемкая сделка, чем покупка целого объекта недвижимости, поскольку покупатель в итоге оказывается владельцем нескольких долей, которые еще надо объединить в одну квартиру».

2. Доказать, что квартира куплена за ту же цену, что и продана

Вместо использования поименованного выше налогового вычета налогоплательщик вправе «уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества». Другими словами, учесть в своих доходах, с которых взимается налог, расходы, которые были потрачены на его получение. Например, если новая квартира продана за те же деньги, что и куплена, то фактически дохода у собственника при этом не возникает, следовательно, нет налогооблагаемой базы, и налог не уплачивается. Этот вариант подходит для граждан, которые купили когда-то квартиру по приближенной к рыночной стоимости (в договоре), и могут доказать этот факт документально. Это в том числе распространяется на договор мены, как встречной купли-продажи. Это единственный случай, когда собственник может не платить никаких налогов.
Существенно уменьшить свое налоговое бремя смогут по данному основанию исключительно законопослушные граждане – те, кто когда-то не пошел на занижение стоимости в договоре. Ведь та сумма, которая была указана в договоре купли-продажи, либо договоре инвестирования и является размером, не облагаемым налогом.

3. Купить на вырученные от продажи средства квартиру в том же налоговом периоде

Если квартира досталась собственнику в наследство, по договору дарения или в результате приватизации, то есть никаких расходов он на ее приобретение не понес, можно использовать еще один вариант сокращения налогооблагаемой базы. В индивидуальном порядке налоговые органы могут уменьшить налогооблагаемую базу с продажи, если гражданин продал квартиру до истечения трехлетнего срока владения и в том же налоговом периоде купил на полученные средства другую недвижимость и ранее не использовал налоговый вычет с 2 или 3 млн рублей, если квартира куплена в ипотеку (предоставляется один раз при покупке недвижимости). Для этого необходимо подавать заявление на зачет налогового вычета с покупки (если я в том же налоговом периоде ее совершил) в счет уменьшения налогооблагаемой базы с продажи. Например, если в одном налоговом периоде куплена (неважно какой стоимости) и продана квартира за 15 млн рублей, можно попросить уменьшить налогооблагаемую базу 15 млн рублей на размер налогового вычета с совершенной покупки (2 млн рублей), чтобы налогооблагаемая база стала 13 млн рублей. Помимо этого, можно еще оформить налоговый вычет с продажи (13% от 1 млн рублей). Особенной популярностью такая схема стала пользоваться сейчас, когда налогооблагаемая база по безвозмездным сделкам рассчитывается как 70% от кадастровой стоимости. Многие люди продают свою недвижимость для покупки новой, однако не знают о возможном способе оптимизации налогов, поэтому о не торопятся приобрести новое жилье в том же налоговом периоде.
В данном случае нет никаких различий между резидентами и нерезидентами, единственный работающий способ свести на «нет» такой налог – это оформить квартиру на пенсионера, который по закону освобождён от уплаты налога на имущество. Пенсионеры освобождены от налога на одну квартиру, одно машиноместо и один загородный дом. Если квартира находится в долевой собственности совместно с пенсионером, то он со своей доли не платит налог, а другой собственник – платит со своей доли.