Пока Смольный теряется в своих же бумагах, а комитеты запутались в работе друг с другом, бизнесмены штурмуют прокуратуру и суды, чтобы продолжать нормально работать.

Внезапно появившийся запрет на аренду земли

С июня 2017 года по июль 2018 года предприниматели Петербурга подали более 300 исков в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти к комитету имущественных отношений (КИО). Бизнесменов массово выселяют с арендованных точек, где они «сидят» уже много лет.

Владелец сети торговых павильонов ООО «Монолит» Ашот Эфендиев рассказал «Санкт-Петербург.ру», что в этом году Смольный отказал ему в продлении договора аренды на два павильона из-за того, что он сдавал их в аренду другим предпринимателям. По мнению КИО, так делать нельзя, нужно торговать исключительно самому своей продукцией и по одному профилю.

Владелец «Монолита» поясняет, что использовать павильоны по одному профилю невозможно: если 100-150 кв. метров торговой площади заполнить только овощами и фруктами, он будет работать в убыток. По его словам, чиновники игнорируют решения судебных инстанций, в том числе Верховного суда РФ, которые разрешают предпринимателям сдавать ларьки и павильоны, располагающиеся на городской земле, третьим лицам. В связи с этим 5 июня компания подала заявление в суд на КИО.

В комитете уверяют, что ООО «Монолит» отказано в продлении договоров аренды совсем по другим основаниям: во-первых, общество не согласовало контур арендуемого земельного участка; а во-вторых, этот участок расположен в охранных зонах сетей канализации, водопровода и газа. На подобных территория запрещено ставить павильоны. Каким образом чиновники ранее позволили арендовать эту землю, а также зачем согласовывать контур, если в целом аренда запрещена, остается загадкой. Ее попробует разгадать суд, который пройдет уже в июле 2018 года.

«Пляски с бубном» вокруг КИО, ККИ и других ведомств

Субаренда стала главным камнем преткновения между предпринимателями и комитетами Смольного. До 2015 года компании спокойно сдавали ларьки, павильоны или палатки на своих участках в аренду другим, но вот уже три года между властью и бизнесом ведутся споры о том, законно это или нет.

С одной стороны, чиновники мечтают убрать с улиц города нелегальные торговые объекты, поэтому комитет по контролю за имуществом (ККИ) регулярно устраивает проверки в разных районах, выявляет незаконные точки торговли, составляет протоколы о правонарушениях или в тот же день сносит незаконные, по их мнению, рынки или ярмарки. С другой стороны, вместе с нелегалами под горячую руку попадаются и добропорядочные предприниматели, которые арендовали у города землю на протяжении многих лет, а тут с ними внезапно разрывают договор из-за газетного киоска, который вдруг стал незаконным, хотя стоит тут уже десятый год.

Для того, чтобы такой киоск (или любой подобный объект) был законен, он должен быть включен в схему размещения нестационарных торговых объектов (НТО) и иметь договор аренды земельного участка или договор размещения НТО. Если он не включен в эту схему, следовательно, и договора у него нет, – тогда владельцу полагается штраф и снос объекта.

Сейчас действует схема, утвержденная комитетом по развитию предпринимательства и потребительского рынка (КРППР), от 24 апреля 2018 года № 1957-р. Эту схему разработал ККИ, а заявки от предпринимателей на размещение НТО на своем участке принимает СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», делами которого ведает третье учреждение – уже упомянутый КИО. Более того, чтобы получить добро от города на аренду НТО, нужно пройти через торги. Схема меняется раз в полгода, а торги иной раз тоже длятся по несколько месяцев. Вот такие «пляски с бубном» приходится устраивать предпринимателю, решившему поставить небольшой ларек с мороженым или шавермой.


Давайте запретим то, что уже запрещено

После того, как предприниматель успешно прошел торги, взял в аренду у города землю, он заключает договор с КИО. В этом документе есть один хитрый пункт, в нем указано, что компания обязуется «не сдавать арендуемое имущество третьим лицам». Законность пункта каждая из сторон на протяжении последних трех лет обсуждает в суде.

Раньше те, кто арендовал сразу несколько павильонов, могли сдавать их другим вполне законно. И чиновники, и бизнес сходились во мнении, что компания арендует у города участок, распоряжается им по своему усмотрению (в рамках закона) и может сдать другому предпринимателю. Сейчас же предпринимателям пытаются навязать новую схему. Чиновники прикрываются тем, что в случае передачи павильона третьему лицу не могут контролировать его деятельность должным образом, однако это лишь слова – любой бизнесмен сдает павильон в аренду только на основании отдельного договора с КИО, где арендатор места идет третьей стороной, а потомукомитет всегда в курсе, кто, что, где, кому и на какой срок сдает. Схема абсолютно прозрачная.

В КИО утверждают, этот самый спорный запрет на субаренду, который постоянно мелькает в судебных делах, был установлен в 2015 году распоряжением комитета от 29 июня № 15-р. Несмотря на заверения чиновников, что запрет на субаренду существует давно, что договоры расторгаются на законных основаниях, вмарте 2018 года на сайте ведомства внезапнопоявляется отдельный проект о внесении поправок в распоряжение в части «запрета субаренды». То есть, согласно пояснениям КИО, в комитете пытается запретить то, что уже запрещено.

Как оказалось, КИО придумал эту инициативу еще в 2016 году, но лишь спустя два года опубликовал на своем сайте и тем самым всколыхнул общественность. Новый проект об официальном запрете субаренды на сегодняшний день не принят, а старый оспаривают в суде.

Владелец рынка с охапкой помидоров

Хотели чиновники помочь малому бизнесу, а получилось как всегда, хотя изначально преследовалась благая цель – улучшение инвестиционного климата. Так улучшили, что в прошлом году представители бизнеса не выдержали и вышли на митинг против новшеств системы.

«О каком инвестиционном климате речь?! – возмущался тогда председатель правления Ассоциации промышленников и предпринимателей Петербурга Сергей Федоров. – Если по любому вопросу, например, вы хотите поставить ларек, вам нужно принимать участие в торгах на участок земли, выходить на комитет имущественных отношений, который возглавляет вице-губернатор. То есть вице-губернатор занимается установкой ларьков! Это уровень муниципального совета, в крайнем случае, районной администрации. Половина мелкой розницы при этом инвестиционном климате не могут легально зарегистрировать объекты, где могут торговать, а тот же КИО создает специальные государственные структуры, которые начинают бегать за этими лавочниками и отлавливать их. Все вроде при работе, главное – за счет бюджета».

Многие из предпринимателей настаивают, что «субаренда» для бизнеса странный термин, потому как строить, согласовывать, подключать к сетям торговый объект – это один вид бизнеса, а торговать – совершенно другой. «Если торговля не пошла в одном месте, предприниматель может легко изменить локацию на более выгодную, – разъяснил владелец сети павильонов Юрий Рагулин. – Но ему при этом не нужно участвовать в аукционе, брать кредиты в банке на строительство сооружения, заниматься согласованиями и подключениями. Многие арендаторы-торговцы самостоятельно попасть на этот участок в принципе не смогли бы. Они заняты поставками и торговлей, у них не хватает ресурсов и компетенций, чтобы пройти все бюрократические препоны, и инвестиций, чтобы построить павильон».

В Смольном считают, что каждому владельцу ларька с шавермой нужно победить на торгах, заполнить кипу лишних бумаг, получить права на участок и спать спокойно, почувствовав себя защищенным от претензий со стороны власти, но растеряв при этом половину клиентов, которые не дождались открытия «лавочки».

В защиту своего мнения КИО приводит выдержки из Гражданского кодекса РФ, в котором сказано, что «победитель торгов обязан исполнять обязательства по договору лично». Чиновники, вероятно, считают, что владелец рынка должен лично бегать по павильонам и раскладывать помидоры с огурцами по полкам. Не хочет бегать сам – выселят, а участок отдадут тому, кто на торгах даст за него больше.

Если же дело касается объектов, размещаемых без торгов – это в ГК РФ называется «преференцией», которая предоставляется конкретному лицу. Чтобы разобраться, где субаренда является правом предпринимателя по Конституции или законной преференцией, а где – нарушением, нужно обращение в суд. В итоге правомерность запрета субаренды рассматривается в суде в каждом отдельном случае.


Бесконечные судебные тяжбы

В 2017 году подобное судебное разбирательство начало ООО «Афина», которое сдает павильон в аренду другому предпринимателю. Бизнесмены обратились в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с заявлением, чтобы признать незаконным отказ КИО продлевать договор на размещение НТО.

В суде официально подтвердили право предпринимателя на субаренду. Оказывается, сдавать павильон все же можно. Комитет имущественных отношений уже подал апелляцию, она приостановила действие вынесенного решения в связи с новыми обстоятельствами.

По словам генерального директора компании Дмитрия Шутина, комитет решил, что сдаваемый павильон больше похож на «недвижимое имущество», которое размещено там «самовольно» и должно быть «демонтировано». То есть арендуемый у «Афины» павильон теперь стал незаконным не из-за субаренды, разрешенной судом, а из-за своей непохожести на нестационарный торговый объект.

Общество не согласилось с данным заключением, судебные тяжбы продолжаются. В данный момент проходит экспертиза, в результате которой незаинтересованный специалист решает, «движимое» это имущество (как легко убираемая палатка, переносной павильон или лоток) или «недвижимое» (видимо, объект, намертво вмонтированный в фундамент здания без возможности его перемещения и запрещенный для субаренды). В ходе очередного судебного заседания станет ясно, нужно ли демонтировать данную постройку, если она окажется «недвижимой».

Даже после этого суда ничего не закончится для обеих организаций – им снова придется вернуться к первому пункту спора о субаренде и, возможно, комитет подаст еще не одну апелляцию. Шутин добавляет, что, несмотря на ведущиеся уже больше года судебные разбирательства, торговля на объекте продолжается в обычном режиме.

Все дороги ведут в прокуратуру и суд

Споры бизнеса со властью активно ведутся на протяжении только последних трех лет. Все началось с образования нового ведомства в апреле 2015 года – комитета имущественных отношений. Оно частично было сформировано из сотрудников бывших комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) и комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ).

Комитет по контролю за имуществом (КИО) был создан спустя год в марте 2016 года назад на базе Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости. Инспекция, в свою очередь, появилась весной 2016-го, забрав часть полномочий (вместе со специалистами, бюджетом и Центром повышения эффективности использования госимущества) у комитета имущественных отношений. ККИ и КИО теперь стали вместе заведовать размещением торговых объектов на городских земельных участках в Петербурге, однако действовать вместе у них не получатся от слова «совсем».

Всех предпринимателей уверяли, что образование новых комитетов произошло ради развития бизнеса и улучшения взаимоотношений между властью и предпринимателями. На деле получилось лишь ухудшение. Во многом этому помешало отсутствие кадровых перемен. Как это часто бывает, организацию переименовывают, цели и задачи переписывают, а вот сотрудников не переучивают и методы работы не меняют.

Очередным разрастанием бюрократического аппарата получилось и создание ККИ два года назад. В администрации Петербурга предлагали объединить оба комитета, но остановились на подписании Соглашении о работе каждой структуры. В итоге с 19 марта 2018 за комитетами определились свои полномочия, подробно расписанные на официальных сайтах госструктур. Получается, ККИ в основном проводит рейды и проверки объектов нежилого фонда, а КИО – собирает и обрабатывает информацию. КИО помогают сотрудники СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга». К освобождению участков от «незаконных пользователей» ККИ привлекает СПб ГБУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества».

Результат труда чиновников весьма спорный. Несмотря на обещания властей убрать незаконно установленные объекты нестационарной торговли, исторический центр, как и прежде, остается заполоненным нелегалами с различной туристической мишурой. Очевидно, что реформа имущественного комплекса, инициированная в 2015 году, еще сильнее затруднила многие процессы. Комитеты отказываются продлевать договоры аренды с одними предпринимателями, но почему-то разрешают другим, не прислушиваются к мнению малого бизнеса, а также зачастую затягивают согласование документов.

Предпринимателей призывают обращаться в органы прокуратуры: «Надо знать свои права и смотреть, не допущены ли нарушения при проведении плановых и внеплановых проверок. В случае выявления нарушений – обращайтесь в прокуратуру или в суд», – заявил начальник отдела по надзору за соблюдением прав предпринимателей управления по надзору за исполнением федерального законодательства городской прокуратуры Павел Червяков.

Прокуратура уже давно в курсе сложившейся судебной практики в сфере субаренды ларьков и павильонов, заверил он. В прокуратуре, как и в арбитражном суде, пришли к мнению, что ни примерные типовые договоры, ни законодательство, регулирующее размещение НТО, прямо не запрещают предпринимателям сдавать принадлежащие им павильоны.

В прокуратуре на запрос «Санкт-Петербург.ру» о проведении проверки деятельности комитетов ответили, что подобные проверки проходят регулярно, однако в данный момент в этой схеме КИО и ККИ не фигурируют.

В случае, если права представителей бизнеса действительно нарушаются администрацией города, то предприниматели должны сообщать об этом в прокуратуру напрямую. С каждым из них будут работать лично, досконально изучая все обстоятельства дела, связанные с нарушением каким-либо комитетом их прав.