Люксембургских инвесторов прогоняют с заднего двора журфака
Размещено: 13.10.2013
Руководитель люксембургской инвестиционной компании Доминик Фонтейн выступил с открытым обращением к общественности, где попросил защиты от действий Управделами президента РФ (УДП). Инвестор утверждает, что УДП незаконно разорвало инвестконтракт на редевелопмент территории за журфаком МГУ, в квартале между Моховой улицей и Романовым переулком. По замыслу инвестора, там должна была быть открыта пешеходная зона с ресторанами и магазинами, однако в УДП говорят, что у них другие планы на развитие этого участка. Решающий суд между инвестором и Управделами президента пройдет уже на этой неделе. Две предыдущие судебные инстанции люксембуржцы проиграли.
Глава компании MoscowConstructionandDevelopmentДоминик Фонтейн признается, что ему очень нравится Москва, где он уже достаточно давно реализует бизнес-проекты, но при этом, по его мнению, российской столице очень не хватает прогулочных общественных пространств — уютных улочек, целиком отданных пешеходам с многочисленными ресторанами, кафе, магазинчиками и т. д. - всем тем, что придает такой шарм центральным кварталам европейских городов.
По словам г-на Фонтейна именно желание создать в центре Москвы подобное пешеходное пространство подтолкнуло его идее концепции проекта «Аллея Романов» в рамках редевелопмента квартала за главным зданием журфака МГУ.
В 2002-м году, когда MoscowConstructionandDevelopment подписала инвестконтракт с УДП на реконструкцию шести зданий вРомановом переулке, речи о создании пешеходной зоны не шло, рассказал РБК daily г-н Фонтейн. «Первоначально планировалось строительство медицинского центра УДП, который находится в этом же квартале, - рассказывает г-н Фонтейн. - Проект с созданием пешеходной зоны появился в 2007 году, когда мы в рамках инвестконтракта подписали допсоглашение, предусматривавшее передачу нам объектов реконструкции частично в собственность, частично в долгосрочную аренду ». Доминик Фонтейн говорит, что за образец будущей пешеходной зоны в центре Москвы он взял улицу Гранд-Рю в Люксембурге.
Фактические работы по реконструкции зданий и территории начались лишь в 2011 году. По словам инвестора, столь длительный срок между подписанием инвестконтракта и началом работ связан с тем, что участок, где предполагалось проведение работ, находился в зоне особого закрытого режима, снятие которого было сопряжено со сложными бюрократическими процедурами. «В итоге строительная площадка вместе со зданиями была фактически передана нам только в конце декабря 2007 года, - рассказал г-н Фонтейн. - В 2008 году был утверждена концепция регенерации зданий с благоустройством прилегающей территории, закрытой для автотранспорта и в конце 2012 года была сдана 1 очередь проекта».
Однако еще до завершения первой очереди проекта, в рамках которых был проведен капитальный ремонт двух зданий, будущее пешеходного квартала за журфаком оказалось в подвешенном состоянии. 18 июня УПД направило в адрес MoscowConstructionandDevelopment сообщение о расторжении инвестконтракта, мотивируя это «государственной необходимостью в использовании зданий, расположенных вРомановом переулке». В люксембургской компании говорят, что этому предшествовало предложение со стороны Управделами президента о подписании допсоглашения к инвестконтракту, предусматривавшее уменьшение доли инвестора в проекте, что делало его реализацию для него невыгодной.
Доминик Фонтейн оценивает размер уже вложенных в проект инвестиций в районе 1 млрдруб, при том, что при заключении инвестконтрактав 2002 году минимальный размер инвестиций в проект оценивался в 270 млн руб. В 2007 году на основании независимой экспертизы было определено, что вклад инвестора в проект не может быть меньше 300 млн руб. Инвестор объясняет увеличение сметы необходимостью замены коммуникаций во всем районе. Кроме того здания были переданы инвестору только в 2007 году в уже аварийном состоянии, что существенно увеличило стоимость их реконструкции. «Изыскательские работы в рамках проекта «Аллея Романов» выявили изношенность внешних сетей в 41-м квартале, где расположен объект, - рассказывает г-н Фонтейн. - Это поставило нас перед необходимостью проводить реконструкцию внешних сетей не только по Аллее Романов, но и во всем квартале, что существенно повлияло на затратную часть проекта».
В сентябре 2012 года MoscowConstructionandDevelopment подало исковое заявление в арбитражный суд Москвы с требованием признать незаконным расторжение инвестконтракта со стороны УДП. Как следует из материалов судебных дел, формальным поводом для расторжения контракта стало отсутствие разрешения на строительство еще не начатой 2 очереди проекта. В MoscowConstructionandDevelopmentотмечают, что в соответствии с законодательством такое разрешение должно было получать само УДП. Суды двух инстанций встали на сторону УДП, однако ДоменикФонтейн надеется, что сможет доказать свою правоту в кассации: рассмотрение дела в Федеральном арбитраже московского округа состоится уже 10 октября.
В преддверие решающего процесса глава люксембургской компании обнародовал открытое письмо, призвав российскую и международную общественность поддержать его проект. В письме подчеркивается, что подобные действия со стороны Управделами президента негативно влияют на деловом имидже страны и инвестиционной привлекательности российского рынка для международных инвесторов. В люксембургской компании выразили мнение, что расторгая инвестконтракт УДП может изменить концепцию, похоронив идею пешеходной улицы, открытой для москвичей.
В УПД и не скрывают, что так оно и произойдет. Как рассказал РБК dailyпресс-секретарь Управделами президента Виктор Хреков, создание подобных публичных территорий в планы ведомства и не входило. «Прежние партнеры распространяют сведения о какой-то ресторанной пешеходной зоне. Это дезинформация, никакого участия в таком проекте мы не принимаем, - заявил РБК daily г-н Хреков. - Никаких контрактов на создание пешеходных зон мы не заключали. У нас поменялись планы относительно развития этого участка. Когда настанет время, мы о них сообщим. Думаю, до конца года мы определимся».
В MoscowConstructionandDevelopmentв ответ говорят, что в рамках параметров инветконтракта подписания договора с УПД, где оговаривалось бы назначение реконструируемых зданий и не требовалось. При этом инвесторы утверждают, что заказчик был полностью в курсе их планов и до какого-то времени создание пешеходного квартала не вызывало у него возражений. Сам проект «Аллея Романов» был публичным и неоднократно презентовался на выставках и конференциях, посвященных городскому планированию в Москве.
Виктор Хреков рассказал РБК daily, что в УДП еще не определились с именем нового инвестора для реализации проекта на этом участке. Однако о планах Управделами относительно этой территории можно судить исходя из условий конкурса, который был объявлен ФГУП «Президент-сервис» УДП в сентябре 2012 г на выполнение проектных работ по реставрации Шереметевского дворца, прилегающего в «Аллее Романов». Как следует из техзадания к конкурсу (копия есть в распоряжении РБК daily), в здании Шереметевского дворца планируется после реставрации сделать Дом приемов УДП, а на территории, на которой находятся строения, включенные в проект «Аллея Романов» должна быть построена автостоянка. Максимальная стоимость контракта на проведение проектно-изыскательских работ установлена на уровне 126 млн руб.При этом контракт на проектирование был заключен и оплачен в период, когда шли судебные разбирательства между УДП РФ и люксембургским инвестором. Это наглядно доказывает, что Управделами было изначально уверено в том, что судебное решение по инвестиционному контракту будет в их пользу.
Независимые юристы, которых РБК dailyпопросил проанализировать перспективы рассмотрения дела MoscowConstructionandDevelopmentпротив УДП в кассации отмечают, что аргументы Управделами президента не бесспорны, и тем не менее полагают, что шансы инвестора доказать свою правоту в суде не так уж и велики. «Само основание для потенциального признания договора незаключенным - несогласование сторонами срока действия контракта — весьма спорно, - считает партнер адвокатского бюро DS Law Михаил Кюрджев, - Не принято во внимание, что застройщиком является ФГБУ «Больница с поликлиникой» УДП, а Компания «МоскоуКонстракшн энд Девелопмент С.А.Р.Л.»(Истец) является по сути инвестором-заказчиком строительства.
На мой взгляд возражения инвестора о том, что разрешение на строительство получает застройщик - владелец земельного участка, обоснованы. Это подтверждается судебной практикой ФАС Московского округа».
ФГБУ в лице Управления делами в явной форме пренебрег своими обязанностями в виде получения разрешения на строительство, считает юрист. «Но суд посвятил этому аргументу ровно один абзац и данное обстоятельство толком не исследовал, - отмечает г-н Кюрджев. - Прогноз на кассацию негативный: кассация подтвердит доводы апелляции и суда первой инстанции».
По мнению ведущего юриста практики недвижимости компании SametaКонстантина Гуричева, при рассмотрении аналогичных споров, возникающих в рамках арендных договоров, суды часто становятся на сторону арендатора. По спорам об обжаловании арендаторами односторонних отказов арендодателей, суд кассационной инстанции Московского округа занимает последовательную позицию о том, что для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды недостаточно самого факта нарушения существенных условий договора аренды, -отмечает г-н Гуричев. - При разрешении споров подлежит установлению факт принятия арендатором всех необходимых действий для недопущения нарушений существенных условий договора, а также факт действий/бездействия арендодателя, которые привели к невозможности исполнения арендатором условий договора». Константин Гуричев подчеркивает, сто ввиду идентичности норм, регулирующих условия расторжения инвестиционных и арендных договоров, было бы разумно придерживаться единства их применения судами при разрешении таких споров, взяв за основу практику по арендным отношениям, как наиболее устоявшуюся на сегодняшний день.
Глава компании MoscowConstructionandDevelopmentДоминик Фонтейн признается, что ему очень нравится Москва, где он уже достаточно давно реализует бизнес-проекты, но при этом, по его мнению, российской столице очень не хватает прогулочных общественных пространств — уютных улочек, целиком отданных пешеходам с многочисленными ресторанами, кафе, магазинчиками и т. д. - всем тем, что придает такой шарм центральным кварталам европейских городов.
По словам г-на Фонтейна именно желание создать в центре Москвы подобное пешеходное пространство подтолкнуло его идее концепции проекта «Аллея Романов» в рамках редевелопмента квартала за главным зданием журфака МГУ.
В 2002-м году, когда MoscowConstructionandDevelopment подписала инвестконтракт с УДП на реконструкцию шести зданий вРомановом переулке, речи о создании пешеходной зоны не шло, рассказал РБК daily г-н Фонтейн. «Первоначально планировалось строительство медицинского центра УДП, который находится в этом же квартале, - рассказывает г-н Фонтейн. - Проект с созданием пешеходной зоны появился в 2007 году, когда мы в рамках инвестконтракта подписали допсоглашение, предусматривавшее передачу нам объектов реконструкции частично в собственность, частично в долгосрочную аренду ». Доминик Фонтейн говорит, что за образец будущей пешеходной зоны в центре Москвы он взял улицу Гранд-Рю в Люксембурге.
Фактические работы по реконструкции зданий и территории начались лишь в 2011 году. По словам инвестора, столь длительный срок между подписанием инвестконтракта и началом работ связан с тем, что участок, где предполагалось проведение работ, находился в зоне особого закрытого режима, снятие которого было сопряжено со сложными бюрократическими процедурами. «В итоге строительная площадка вместе со зданиями была фактически передана нам только в конце декабря 2007 года, - рассказал г-н Фонтейн. - В 2008 году был утверждена концепция регенерации зданий с благоустройством прилегающей территории, закрытой для автотранспорта и в конце 2012 года была сдана 1 очередь проекта».
Однако еще до завершения первой очереди проекта, в рамках которых был проведен капитальный ремонт двух зданий, будущее пешеходного квартала за журфаком оказалось в подвешенном состоянии. 18 июня УПД направило в адрес MoscowConstructionandDevelopment сообщение о расторжении инвестконтракта, мотивируя это «государственной необходимостью в использовании зданий, расположенных вРомановом переулке». В люксембургской компании говорят, что этому предшествовало предложение со стороны Управделами президента о подписании допсоглашения к инвестконтракту, предусматривавшее уменьшение доли инвестора в проекте, что делало его реализацию для него невыгодной.
Доминик Фонтейн оценивает размер уже вложенных в проект инвестиций в районе 1 млрдруб, при том, что при заключении инвестконтрактав 2002 году минимальный размер инвестиций в проект оценивался в 270 млн руб. В 2007 году на основании независимой экспертизы было определено, что вклад инвестора в проект не может быть меньше 300 млн руб. Инвестор объясняет увеличение сметы необходимостью замены коммуникаций во всем районе. Кроме того здания были переданы инвестору только в 2007 году в уже аварийном состоянии, что существенно увеличило стоимость их реконструкции. «Изыскательские работы в рамках проекта «Аллея Романов» выявили изношенность внешних сетей в 41-м квартале, где расположен объект, - рассказывает г-н Фонтейн. - Это поставило нас перед необходимостью проводить реконструкцию внешних сетей не только по Аллее Романов, но и во всем квартале, что существенно повлияло на затратную часть проекта».
В сентябре 2012 года MoscowConstructionandDevelopment подало исковое заявление в арбитражный суд Москвы с требованием признать незаконным расторжение инвестконтракта со стороны УДП. Как следует из материалов судебных дел, формальным поводом для расторжения контракта стало отсутствие разрешения на строительство еще не начатой 2 очереди проекта. В MoscowConstructionandDevelopmentотмечают, что в соответствии с законодательством такое разрешение должно было получать само УДП. Суды двух инстанций встали на сторону УДП, однако ДоменикФонтейн надеется, что сможет доказать свою правоту в кассации: рассмотрение дела в Федеральном арбитраже московского округа состоится уже 10 октября.
В преддверие решающего процесса глава люксембургской компании обнародовал открытое письмо, призвав российскую и международную общественность поддержать его проект. В письме подчеркивается, что подобные действия со стороны Управделами президента негативно влияют на деловом имидже страны и инвестиционной привлекательности российского рынка для международных инвесторов. В люксембургской компании выразили мнение, что расторгая инвестконтракт УДП может изменить концепцию, похоронив идею пешеходной улицы, открытой для москвичей.
В УПД и не скрывают, что так оно и произойдет. Как рассказал РБК dailyпресс-секретарь Управделами президента Виктор Хреков, создание подобных публичных территорий в планы ведомства и не входило. «Прежние партнеры распространяют сведения о какой-то ресторанной пешеходной зоне. Это дезинформация, никакого участия в таком проекте мы не принимаем, - заявил РБК daily г-н Хреков. - Никаких контрактов на создание пешеходных зон мы не заключали. У нас поменялись планы относительно развития этого участка. Когда настанет время, мы о них сообщим. Думаю, до конца года мы определимся».
В MoscowConstructionandDevelopmentв ответ говорят, что в рамках параметров инветконтракта подписания договора с УПД, где оговаривалось бы назначение реконструируемых зданий и не требовалось. При этом инвесторы утверждают, что заказчик был полностью в курсе их планов и до какого-то времени создание пешеходного квартала не вызывало у него возражений. Сам проект «Аллея Романов» был публичным и неоднократно презентовался на выставках и конференциях, посвященных городскому планированию в Москве.
Виктор Хреков рассказал РБК daily, что в УДП еще не определились с именем нового инвестора для реализации проекта на этом участке. Однако о планах Управделами относительно этой территории можно судить исходя из условий конкурса, который был объявлен ФГУП «Президент-сервис» УДП в сентябре 2012 г на выполнение проектных работ по реставрации Шереметевского дворца, прилегающего в «Аллее Романов». Как следует из техзадания к конкурсу (копия есть в распоряжении РБК daily), в здании Шереметевского дворца планируется после реставрации сделать Дом приемов УДП, а на территории, на которой находятся строения, включенные в проект «Аллея Романов» должна быть построена автостоянка. Максимальная стоимость контракта на проведение проектно-изыскательских работ установлена на уровне 126 млн руб.При этом контракт на проектирование был заключен и оплачен в период, когда шли судебные разбирательства между УДП РФ и люксембургским инвестором. Это наглядно доказывает, что Управделами было изначально уверено в том, что судебное решение по инвестиционному контракту будет в их пользу.
Независимые юристы, которых РБК dailyпопросил проанализировать перспективы рассмотрения дела MoscowConstructionandDevelopmentпротив УДП в кассации отмечают, что аргументы Управделами президента не бесспорны, и тем не менее полагают, что шансы инвестора доказать свою правоту в суде не так уж и велики. «Само основание для потенциального признания договора незаключенным - несогласование сторонами срока действия контракта — весьма спорно, - считает партнер адвокатского бюро DS Law Михаил Кюрджев, - Не принято во внимание, что застройщиком является ФГБУ «Больница с поликлиникой» УДП, а Компания «МоскоуКонстракшн энд Девелопмент С.А.Р.Л.»(Истец) является по сути инвестором-заказчиком строительства.
На мой взгляд возражения инвестора о том, что разрешение на строительство получает застройщик - владелец земельного участка, обоснованы. Это подтверждается судебной практикой ФАС Московского округа».
ФГБУ в лице Управления делами в явной форме пренебрег своими обязанностями в виде получения разрешения на строительство, считает юрист. «Но суд посвятил этому аргументу ровно один абзац и данное обстоятельство толком не исследовал, - отмечает г-н Кюрджев. - Прогноз на кассацию негативный: кассация подтвердит доводы апелляции и суда первой инстанции».
По мнению ведущего юриста практики недвижимости компании SametaКонстантина Гуричева, при рассмотрении аналогичных споров, возникающих в рамках арендных договоров, суды часто становятся на сторону арендатора. По спорам об обжаловании арендаторами односторонних отказов арендодателей, суд кассационной инстанции Московского округа занимает последовательную позицию о том, что для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды недостаточно самого факта нарушения существенных условий договора аренды, -отмечает г-н Гуричев. - При разрешении споров подлежит установлению факт принятия арендатором всех необходимых действий для недопущения нарушений существенных условий договора, а также факт действий/бездействия арендодателя, которые привели к невозможности исполнения арендатором условий договора». Константин Гуричев подчеркивает, сто ввиду идентичности норм, регулирующих условия расторжения инвестиционных и арендных договоров, было бы разумно придерживаться единства их применения судами при разрешении таких споров, взяв за основу практику по арендным отношениям, как наиболее устоявшуюся на сегодняшний день.
Рубрика: Происшествия
Теги: